Kaip sukurti HOA savo namuose
įvairenybės / / April 06, 2023
Išsamios instrukcijos savininkams, norintiems savarankiškai valdyti daugiabutį namą.
Kas yra HOA ir kodėl to reikia
Namų savininkų asociacija (HOA) yra ne pelno siekianti organizacija, kuri sukurtas neribotą laiką valdyti daugiabutį, turi sąskaitą banke ir antspaudą.
HOA atsakymai jo priežiūrai, eksploatavimui, remontui, taip pat viešųjų paslaugų teikimui savo gyventojams. Šiuos klausimus sprendžia bendrijos valdyba ir pirmininkas.
Svarbiausi klausimai yra išspręstos dalyvaujant visiems gyventojams. Pavyzdžiui, visuotiniuose susirinkimuose aptaria privalomų įmokų dydį, paskolos gavimą, metinį turto remonto planą ir panašiai. Sprendimas laikomas priimtu, jeigu balsavo ne mažiau kaip du trečdaliai bendrijos narių.
Užregistravus HOA savininkams atsiveria naujos galimybės: pavyzdžiui, galima išsinuomoti rūsius ir gautus pinigus investuoti į vaizdo stebėjimo kamerų įrengimą, energiją taupančias technologijas ir ne tik. Arba imkite paskolą kapitaliniam remontui, kad nelauktumėte, kol HOA sąskaitoje susikaups reikiama suma.
Namuose gali būti organizuojama tik viena partnerystė. Tuo pačiu metu į partnerystę gali patekti keli namai.
Kuo HOA skiriasi nuo Baudžiamojo kodekso ir ką pasirinkti
Kita, populiaresnė daugiabučio namo valdymo forma – valdymo įmonės (MC) įtraukimas. Taigi, Maskvos regione dabar 88% būsto susitikti privačios ar savivaldybių organizacijos, už 12% – HOA.
JK ypač aktuali naujiems namams, kur gyventojai dar nespėjo susipažinti. Laikui bėgant, kai bendruomenė pradeda kurtis, savininkai, jei nori, pakeičia Baudžiamąjį kodeksą į HOA. Tačiau partnerystė gali samdyti valdymo įmonė kaip rangovas.
Skirtingai nuo HOA, JK yra komercinė organizacija.
Jo veikla yra licencijuojama, darbų apimtis yra nustatyta sutartis iki penkerių metų. Valdymo įmonė arba savarankiškai aptarnauja namą, arba pritraukia kitas įmones. Ji taip pat teikia butų savininkų (arba HOA, jei sutartis sudaryta su bendrija) ataskaitas apie atliktus darbus.
Abi valdymo formos turi privalumų ir trūkumų. HOA privalumas yra tas, kad visi dalyviai asmeniškai domisi efektyviu namo valdymu ir gali rinktis rangovus negalvodami apie pelną.
Taip pat nesunku kontroliuoti bendrijos lėšų panaudojimą: joje yra viena einamoji sąskaita namui. Dėl to bet kuris savininkas, jei pageidauja, gali patikrinti finansines operacijas. Kita vertus, valdymo įmonė gali turėti sąskaitą iš karto keliems jos valdomiems namams.
Tuo pačiu metu HOA iš gyventojų reikalauja aukšto lygio saviorganizacijos. Bendrija savarankiškai prisiima atsakomybę už visas inžinerines sistemas ir jos atstovus bendrauti su tiekėjais, spręsti su jais ginčus, taip pat spręsti konfliktus tarp savininkai. Namuose ne visada yra žmonių, galinčių kompetentingai spręsti šias problemas.
Tuo pačiu metu JK yra organizacija, kuri, kaip taisyklė, profesionaliai užsiima valdymu. Jos atstovai dažniausiai jau turi patirties ir tinkamų tiekėjų kontaktus. Ji rūpinasi visais bendravimu su jais. Jei valdymo įmonė nėra pakankamai kvalifikuota, tai gali būti pakeisti.
Šioje lentelėje surinkome pagrindinius HOA ir JK privalumus ir trūkumus:
HOA | JK | |
privalumus |
|
|
Minusai |
|
|
Apskritai valdyti HOA šiandien yra lengviau nei prieš kelerius metus. Per šį laiką rinkoje atsirado paslaugų, kurios gali atlikti daugybę funkcijų, tokių kaip buhalterinė apskaita, kontaktų centro organizavimas, avarinė tarnyba.
Taigi HOA pirmininkui nereikės savarankiškai atsakyti į gyventojų prašymus, jei jiems plyšo vamzdis. Net savininkų susirinkimai su balsavimu gali vykti nuotoliniu būdu.
Geriausias pasirinkimas gali būti schema, pagal kurią HOA samdo valdymo įmonę kaip rangovą. Tai apjungs dviejų namų valdymo formų privalumus. Tuo pačiu valdymo įmonė tampa „paslauga“ ir bus ne „aukščiau“ už savininkus, o lygiavertė horizontali partnerystė su HOA.
Kaip sukurti HOA
Jei esi iniciatorius, svarbu bendrauti su gyventojais, suprasti, ar jie nori pokyčių, pasikalbėti apie HOA darbo ypatumus. Dažniausiai namuose jau veikia bendrieji pokalbiai WhatsApp ar Telegram – juose galima įvertinti kaimynų nuotaiką, rasti tuos, kurie palaikys tavo idėją.
Apskaičiuokite namo eksploatavimo išlaidas
Jei matote teigiamą atsakymą, galite pereiti prie išlaidų skaičiavimo. Reikia suprasti, kokios inžinerinės sistemos yra name, kokių meistrų reikia joms prižiūrėti, kiek kainuoja jų paslaugos, ko reikia remontas dabar.
Reikės lifto, avarinės ir dispečerinės tarnybos, buhalterijos, sargų, santechnikų, elektrikų, inžinierių. Tie patys specialistai patikrins namą prieš MC perduodant jį jūsų HOA.
Kaip minėta aukščiau, šiandien daugumą paslaugų galima perduoti iš išorės.
Taip lengviau ir pigiau, nes nereikia leisti pinigų žmonių išlaikymui valstybėje ir pačiam organizuoti procesą. Be to, taip lengviau prijungti laikinus darbuotojus – pavyzdžiui, jei žiemą daug sniego ir reikia daugiau kiemsargių. Rinkoje yra paslaugų, kurios gali išspręsti visas šias problemas, pavyzdžiui, Gorservas.
Be to, HOA gali prijungti gyventojo mobiliąją aplikaciją ir supaprastinti bendravimą su savininkais. Jame galite priimti paraiškas, atlikti visuomenės nuomonės apklausas, talpinti skelbimus, gauti duomenis iš skaitiklių. Tai, be kita ko, leis atsisakyti popierinių kvitų kopijų – butų savininkai sąskaitas galės apmokėti internetu. Vidutiniškai tokia programa kainuoja 3–10 rublių vienam butui per mėnesį.
Galiausiai į savo skaičiavimus galite įtraukti išlaidas draudimo sutartis namo savininkų atsakomybė už žalą, padarytą trečiųjų asmenų turtui. Tai reiškia, kad vienam iš gyventojų užliejus svetimą butą ar užsidegus elektros instaliacijai, remonto išlaidas padengs draudimas.
Sukurkite iniciatyvinę grupę
Tai padės pritraukti kuo daugiau savininkų kuriant HOA. Reikalavimai žmonių skaičiui joje ir narių pareigoms įstatyme nėra išdėstyti.
Dažniausiai grupė padeda organizuoti susirinkimą, informuoja savininkus apie jo rengimą, atrenka kandidatus į atsakingus asmenis. Jos nariai taip pat gali pasivaikščioti po butus ir pasikalbėti apie HOA naudą gyventojams. Tokių pagalbininkų galite rasti jau minėtuose pokalbiuose namuose.
Paruoškite HOA chartijos projektą
Partnerystės įstatai yra pagrindinis steigiamasis dokumentas, reglamentuojantis organizacijos veiklą. Jis priimamas iš karto po sprendimo sukurti HOA visuotiniame savininkų susirinkime. Geriau iš anksto parengti juodraštį. Tokio dokumento pavyzdį galite rasti internete.
Įstatuose turi būti nurodyta: informacija:
- HOA vieta. Užteks nurodyti atsiskaitymas (pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso 54 str.).
- Jos veiklos dalykas ir tikslas.
- Narystės HOA atsiradimo ir pasibaigimo tvarka.
- bendrijos valdymo organų, revizijos komisijos sudėtis ir kompetencija, jų sprendimų priėmimo tvarka.
- Kita informacija, kuri neprieštarauja įstatymams. Pavyzdžiui, būdas informuoti gyventojus apie visuotinius susirinkimus ir HOA darbo rezultatus. Taip pat galite nurodyti, kad pirmininką renka savininkai visuotiniame susirinkime arba tik valdybos nariai iš savo sudėties.
Svarbus dalykas: chartijoje būtina naudoti ne tik HOA pavadinimą, bet ir TSN - nekilnojamojo turto savininkų bendriją. Šis terminas yra ne iš būsto kodo, o iš Rusijos Federacijos civilinis kodeksas, ir būtent juo vadovaujasi mokesčių inspekcija.
TSN yra gana jauna organizacinė ir teisinė nekilnojamojo turto valdymo forma, apimanti ne tik daugiabučius namus, bet ir ypač sodininkų bendrijas.
Štai įstatų formuluotės variantas: „Bendruomenė yra ne pelno siekianti įmonė organizacija, įsteigta nekilnojamojo turto savininkų bendrijos forma, bendrijos forma namų savininkai“.
Organizuokite savininkų susirinkimą
Galutinis sprendimas dėl HOA rezidentų kūrimo priimti visuotiniame susirinkime. Apie tai iniciatorius privalo pranešti savininkams likus 10 dienų iki renginio. Visi turi siųsti užsakytas laiškas arba įteikti pranešimą asmeniškai po parašu. Be to, verta skelbti skelbimus namuose ir keletą kartų parašyti apie susitikimą bendrame WhatsApp ar Telegram pokalbyje.
Įstatyme tai nenurodyta, bet padės išvengti gyventojų pretenzijų ateityje.
Pirmajame visuotiniame susirinkime pirmiausia išrenkamas sekretorius, kuris jį atliks protokolasrenginio pabaigoje. Tada aptaria, kam reikalinga partnerystė, kaip bus sutvarkytas namo tvarkymas ir kaip keisis tarifai. Tame pačiame posėdyje paprastai priimama HOA chartija. Taip pat reikės balsų skaičiavimo komisijos, kuri suskaičiuos balsus. Griežti reikalavimai jai Nr.
Surengti susirinkimą Gali visą darbo dieną, ne visą darbo dieną ir ne visą darbo dieną. Bet kuriuo atveju namo gyventojai turės balsuoti raštu, užpildydami biuletenius. Juose savininkai nurodo savo vardą, pavardę, paso duomenis, adresą, kambario numerį, jo plotą, Dalintis į nuosavybės teisę sprendimus kiekvienu klausimu („už“, „prieš“, „susilaikė“), įrašyti datą, parašą ir stenogramą.
- Akis į akį savininkai susirenka į vieną vietą aptarti aktualių klausimų ir balsuoti.
- Neatvykimo anketos atveju gyventojai užpildytus biuletenius siunčia arba nurodo konkrečia data pranešime nurodytu adresu.
- Neakivaizdinė forma numato galimybė akis į akį aptarti darbotvarkę ir priimti sprendimus svarbiausiais klausimais bei balsuoti nedalyvaujant.
Susitikimą galite surengti ir internetu – pasitelkę specialias tarnybas. Pavyzdžiui, GIS būsto ir komunalinės paslaugos. Norint į jį pakviesti visus namo gyventojus, reikės savininkų registro. Galite paprašyti JK. Jei įmonė atsisako suteikti informaciją, galite kreiptis į teismą – tačiau registrą lengviau užsisakyti iš tokių paslaugų kaip Register.net.
Svarbu, kad po susirinkimo protokolą pasirašė visi gyventojai, pasisakę už HOA kūrimą, - ne mažiau 50% visų patalpų savininkų balsų + 1 balsas.
Pasirinkite valdybą ir pirmininką
Paprastai, iš karto po sprendimo sukurti HOA, tame pačiame visuotiniame susirinkime savininkai balsų dauguma išrenka valdybą ir pirmininką. Valdybos nariai taip pat gali patys nuspręsti, kas imsis pirmaujantis poziciją, jei tai nurodyta chartijoje.
Pirmininkas priims valdymo sprendimus ir gali tapti balsų skaičiavimo komisijos dalimi kartu su sekretoriumi, valdyba padės jam įgyvendinti pagrindinius uždavinius. Pirmininko kadencija priklauso nuo savininkų sprendimo.
Jeigu HOA nariai nepatenkinti atsakingais asmenimis, naujajame visuotiniame susirinkime jie gali juos pakeisti.
Lentoje geriau pasirinkti nelyginį žmonių skaičių – 5 arba 7 žmones. Jei namas mažas, užtenka trijų. Tokiu atveju nebus situacijos, kai valdybos narių balsai pasiskirsto po lygiai – pavyzdžiui, renkantis pirmininką.
Gyventojų sprendimu valdybos nariams gali būti mokamas atlygis už darbą, tačiau praktiškai tai aktualiau pirmininkui – jis daugiausiai laiko skiria valdymui. Atlyginimo dydis nustatyti savininkai visuotiniame HOA narių susirinkime. Tuo pačiu metu ir valdyba, ir pirmininkas gali dirbti nemokamai – čia nėra jokių įstatyminių apribojimų.
Taip pat reikia HOA pasirinkti audito komitetas iš savo narių. Šie asmenys bent kartą per metus tikrina bendrijos finansinę veiklą ir pateikia gyventojams nuomonę apie patikrinimo rezultatus. Jei kyla klausimų dėl dokumentacijos, ši tema keliama visuotiniame susirinkime.
Užregistruokite HOA mokesčių inspekcijoje
HOA registruotas kaip juridinis asmuo namo buvimo vietoje. Taip pat dokumentus galite pateikti per „Gosuslugi“. Turėsite pridėti P11001 prašymą, pasas, chartijos kopija, posėdžio protokolas.
Jei dokumentus pateiksite asmeniškai, turėsite sumokėti 4000 rublių mokestį. Pateikus elektroniniu būdu, nesumoketas.
Registruojant partnerystę paraiškoje svarbu naudoti pavadinimą TSN - kaip minėta aukščiau, jis paimtas iš Rusijos Federacijos civilinio kodekso. Jei bandysite užregistruoti HOA, mokesčių administratorius greičiausiai jūsų atsisakys, nes tokia organizacinė ir teisinė forma nenumatyta galiojančiuose teisės aktuose.
Deja, dabar civilinės teisės normos prieštarauja būsto teisei - Rusijos Federacijos būsto kodeksas nurodo organizacijos tipą (HOA), kurio formos Rusijos Federacijos civilinis kodeksas nenumato.
Pasirašykite sutartis su savininkais
Norėdami tapti HOA nariais, rašo už partnerystės sukūrimą balsavę savininkai pareiškimas apie įrašą bet kokia forma.
Greičiausiai ne visi gyventojai norės tapti bendrijos dalimi. Tačiau su likusia dalimi taip pat reikės sudaryti atskiras sutartis, nes Rusijos Federacijos būsto kodekse sakėkad jie moka mokestį už būsto išlaikymą ir Komunalinės paslaugos pagal šiuos dokumentus.
Griežtos formos tokiam susitarimui nėra, svarbiausia, kad dokumente būtų surašyti HOA įsipareigojimai tvarkyti namą ir savininkui laiku sumokėti. Sutarties priede dažniausiai nurodoma įmokos už namo priežiūrą dydis. Galite įtraukti jo indeksavimo sąlygas. Sutarties sudarymo tvarka reguliuojama Civilinis kodeksas.
Savininkas turės 30 dienų pasirašyti dokumentą arba įvardyti punktus, kurie jam netiko. Gyventojas gali atsisakyti sutarties, bet vis tiek turi mokėti už paslaugas – orientuojantis į sumas iš sutarties priedo ir išteklių tarifus. Pastaruosius steigia regioninė energetikos komisija.
Taip pat skaitykite🧐
- 5 būdai, kaip pagerinti santykius su kaimynais
- Kaip suremontuoti butą ir nieko nesulaužyti
- Atviro plano būsto privalumai ir trūkumai