Nuoma, perpardavimas ir fondai: 7 būdai užsidirbti pinigų iš nekilnojamojo turto
įvairenybės / / August 22, 2022
1. Išnuomoju butą
Metodas paprastas, tačiau svarbu veikti pagal įstatymus. Pirmas žingsnis yra sutartis. Tiek ilgalaikei, tiek kasdienei nuomai reikia daryti išvadąRusijos Federacijos civilinis kodeksas. 35 skyrius Būsto nuoma rašytinė sutartis su darbdaviu. Taip siekiama apsaugoti finansus ir turtą, jei nuomininkas sugadintų baldus ar pradėtų atleisti butą be jūsų žinios. Nesant sutarties bus sunku ginčytis ir siekti kompensacijos. Kitas būdas apsisaugoti finansiškai - imtiRusijos Federacijos civilinis kodeksas. 329 straipsnis Prievolių įvykdymo užtikrinimo būdai nauji nuomininkai turi depozitą ir sutartyje nurodykite kokiais atvejais suma nuomininkui negrąžinama.
Antras svarbus momentas – mokesčiai už buto nuomą. AsmenysMokesčių kodekso 224 straipsnis. mokesčių tarifai mokėti 13 proc. IPRusijos Federacijos mokesčių kodekso 346.20 straipsnis. mokesčių tarifai supaprastinta – 6 proc. Jei tai nebus padaryta, kyla pavojus geraiRusijos Federacijos mokesčių kodekso 122 straipsnis. Mokesčių sumų (mokesčių, draudimo įmokų) nesumokėjimas arba nepilnas sumokėjimas
— nuo 20 iki 40 % nesumokėtos mokesčių sumos. Pačios skolos neatleidžia.Išnuomojamas tikras ir pilnai apmokėtas butas, o būstas įsigytas su hipoteka. Tačiau turime atsižvelgti į paklausą nekilnojamojo turto rinkoje ir bankų įkainius. Tarkime, jei nuomos kaina sumažės 4%, o būsto paskola suvalgo dar 3% per metus nuo pajamingumo, galite būti minusas. Tai ypač aktualu dabar, nes pavasarį staigiai išaugo nekilnojamojo turto kainos ir būsto paskolų palūkanos.
2. Organizuoti nuomojamo būsto subnuomą
Plotas, kurį išsinuomojote, gali būti perimtiRusijos Federacijos civilinio kodekso 615 straipsnis. Naudojimasis nuomojamu turtu kitam asmeniui. Tokiu atveju buto pirkti nereikės, tačiau svarbu gauti savininko sutikimą ir jį užfiksuoti pirminėje nuomos sutartyje.
Čia yra du būdai užsidirbti pinigų:
- Išnuomojamas dalis patalpų. Tarkime, išsinuomojate dviejų kambarių butą ir į laisvą kambarį įleidžiate dar vieną žmogų.
- Išnuomojamas patalpas nebuvimo metu. Raskite laikiną būsto nuomininką atostogoms ar verslo kelionei.
Be to, subnuomos kaina gali padidėti dėl įsipareigojimų nebuvimo. Pirminis nuomininkas vis tiek yra atsakingas savininkui už turto būklę ir laiku atsiskaitymą, o subnuomininkui dėl to jaudintis nereikia.
Dėl saugumo taip pat svarbu sudaryti sutartį, panašią į tą, kuri sudaroma nuomojant būstą. Vienintelė nauja sąlyga – šio dokumento galiojimo laikas negali viršyti pirminio.
3. Investuokite į komercinį nekilnojamąjį turtą
Norint atidaryti prekybos centrą ar butą pirmame aukšte paversti parduotuve ar kavine, nebūtina išleisti dešimčių ar šimtų milijonų, o gal net milijardų rublių. Galite investuoti į komercinį nekilnojamąjį turtą, turėdami palyginti nedidelę sumą per investicinius fondus (UIF). Jie surenka lėšas iš investuotojų ir jas investuoja, o mainais fondo dalyviai gauna akciją – nuosavybę patvirtinantį vertybinį popierių. Investiciniai fondai gali prekiauti įvairiu turtu – akcijomis, obligacijomis, verslu ir, tiesą sakant, komerciniu nekilnojamuoju turtu.
Priklausomai nuo turto likvidumo, ty galimybės jį greitai parduoti, investiciniai fondai yra atviri, intervaliniai, mainai ir uždari. Nekilnojamojo turto fondai dažniausiai būna tik uždari: akcijas gana paprasta bet kada nusipirkti banko paraiškose, o jas grąžinti uždarius (terminai nurodomi iš karto). Išeiti iš fondo anksčiau nei numatyta data bus galima tik perpardavus akciją kitam asmeniui.
Pajamingumas čia numato akcijos vertės pokytį: jis auga kartu su nekilnojamojo turto kaina ir mokesčiais iš nuomininkų. Mokėjimų dažnumas priklauso nuo uždarojo investicinio fondo strategijos:
- Jei fondas investuos į statomą komercinį nekilnojamąjį turtą, pelną bus galima gauti tik jį pradėjus eksploatuoti. Kol akcija nebus parduota, pinigai į sąskaitą nebus įskaityti.
- Jei fondas perka jau paruoštą nekilnojamąjį turtą, akcininkai kas ketvirtį gauna tarpines nuomos pajamas. Norint gauti pajamų, nereikia laukti akcijos išpirkimo. Sutartys su nuomininkais sudaromos ilgam laikotarpiui (nuo 5 iki 15 metų), o tai užtikrina mokėjimų stabilumą.
Bet kokiu atveju, uždarius fondą, turtas parduodamas, o pinigai paskirstomi investuotojams. Pradinio įnašo dydis didėja dėl pelno iš pabrangusių objektų.
Šis būdas užsidirbti rizikuoja. Pavyzdžiui, ankstyvas nuomininkų pasitraukimas ar nekilnojamojo turto rinkos vertės sumažėjimas gali turėti įtakos pelningumui. Kad akcija būtų stabili, prieš perkant reikia atidžiai išstudijuoti investicinį fondą: pasidomėti jo istorija, atsiliepimais, su kokiais klientais jis dirba.
Su Valdymo įmone lengva investuoti į nekilnojamąjį turtą per uždarą investicinį fondą.Šiuolaikiniai nekilnojamojo turto fondai“- Rusijos rinkoje veikia nuo 1996 m. MC dabar valdo penkis uždarus fondus, kurie perka ir nuomoja sandėlius, prekybos centrus, biurus ir kitas brangias bei pelningas patalpas.
Minimali įnašo kaina yra 100 000 rublių. Tai pigiau nei visavertis komercinio nekilnojamojo turto pirkimas, be to, sunaudojama mažiau energijos: patalpų pasirinkimas, bendravimas su nuomininkais, dokumentacija – visa tai perima valdymo įmonė. Akcijos savininkas šiuo metu tiesiog gauna pajamas. Investavimo į uždarus investicinius fondus terminas yra nuo 5 iki 10 metų. Vienetų savininkų teises garantuoja ir specialus depozitoriumas: jis vienu metu tvarko daugelio fondų ir valdymo įmonių vienetų teisių apskaitą.
Prieš perkant nekilnojamąjį turtą JK "Šiuolaikiniai nekilnojamojo turto fondai» atlieka investavimo rizikos vertinimą ir penkių rūšių auditus, įskaitant techninius ir teisinius, – atrenka tik kokybiškus objektus. Be to, bendrovė vertina nekilnojamojo turto patrauklumą pagrindiniams nuomininkams, tai yra didelėms įmonėms ir federaliniams tinklams, pavyzdžiui, prekyvietėms. Rizika, kad jie norės nutraukti ilgalaikę sutartį ir palikti svetainę, yra mažesnė nei mažam ir tik besivystančiam verslui.
Tapk investuotoju
4. Perparduoti „nužudytą“ butą
Antrinėje nekilnojamojo turto rinkoje pakanka butų su nekokybišku remontu, avarinėmis komunikacijomis ar teisės pažeidimais. Dėl nesklandumų jų kaina dažniausiai yra nedidelė – net jei vieta gera ir filmuota medžiaga įspūdinga. Iš tokio nekilnojamojo turto galite užsidirbti, jei pašalinsite visus trūkumus ir parduosite už rinkos kainą.
Tokiu atveju turite iš anksto įvertinti savo galimybes ir buto problemiškumo laipsnį. Kad jis atrodytų patraukliai, teks eikvoti energiją, investuoti į apdailos medžiagas, santechnikos paslaugas, samdyti advokatą ir sutvarkyti dokumentus. Be to, po pirkimo reikia veikti greitai: kyla rizika, kad remontuojant ir sprendžiant kitus klausimus būsto rinkos vertė kris ir ištrins visą galimą naudą.
5. Pirkite butą statomame name
Statybos etape būstas kainuoja pigiau, o kai butas bus paruoštas, galite jį perparduoti brangiau ir laimėti kainų skirtumą. Tokiu atveju sudaroma akcijų sutartis - įgytas2004 m. gruodžio 30 d. federalinis įstatymas Nr. 214-FZ „Dėl dalyvavimo daugiabučių namų statyboje ir kitų nekilnojamojo turto objektų ir dėl tam tikrų Rusijos teisės aktų pakeitimų Federacija“. 4 straipsnis Dalyvavimo bendroje statyboje sutartis nuosavybės teises, o ne patį butą. Norint išvengti problemų su kūrėju, reikia iš anksto įsitikinti, kad dokumento tekste nurodytos paleidimo sąlygos, raktų perdavimo terminai ir kompensacijos sąlygos. Su pastaruoju bus lengviau spręsti klausimus, jei galutinė gyvenamoji erdvė pagal filmuotą medžiagą ar kitas sąlygas pasirodys kitokia nei nurodyta sutartyje.
Be to, prieš perkant svarbu gerai apgalvoti vystytojo istoriją ir reputaciją – kitu atveju kyla rizika pakliūti į ilgalaikę statybą ar tiesiog gauti nesėkmingą butą. Norėdami tai padaryti, turite išstudijuoti dokumentus kūrėjo svetainėje, sulaužyti Vieninga būsto statybos informacinė sistema ir arbitražo bylų kabinetą, taip pat skaityti klientų atsiliepimus.
6. Investuokite į hipoteka užtikrintus vertybinius popierius (MBS)
Hipoteka užtikrinti vertybiniai popieriai – obligacijos, pagaminta2003 m. lapkričio 11 d. federalinis įstatymas „Dėl hipotekos vertybinių popierių“ N 152-FZ bankai. Darbo schema tokia: banko klientas paima iš jo pinigus nekilnojamajam turtui įsigyti, o bankas už tiek pat išleidžia vertybinius popierius ir siunčia į biržą, kur juos perka investuotojai. Bankas tokiu atveju laimi, kompensuodamas paskolai išduoti išleistas lėšas, o investuotojas gauna garantuotos pajamos: pelnas yra fiksuotas ir lašinamas kartą per ketvirtį ar šešis mėnesius nuo banko mokamų palūkanų kreditorius.
Pagrindinis šio metodo trūkumas yra ilgalaikis: atsiimti užstatą galite tik sumokėję visą būsto paskolą, o tai dažniausiai trunka dešimtmečius. Be to, kyla rizika, kad paskolos gavėjas išvis negalės sumokėti būsto paskolos. Tačiau užstato suma gali būti bet kokia: ICB nusipirkti už 1000 rublių yra realu. Ir jie parduodami biržose – norint pirkti nereikia niekur eiti ir bendrauti su trečiosiomis šalimis.
7. Pirkite kūrėjo obligacijas
Plėtotojai dabar negali naudoti akcijų savininkų lėšų naujiems namams statyti – pinigai yra depozitinėse sąskaitose. Ir jiems reikia finansavimo, todėl jie paleistiVertybiniai popieriai vietoj plytų: ką reikia žinoti apie kūrėjo obligacijas / RBC obligacijos: investuotojai jas perka, tai yra duoda lėšų projektams įgyvendinti, o vystytojas tuomet grąžina pinigus, bet su palūkanomis.
DerliusPer metus Rusijos kūrėjų išleistų obligacijų apimtys išaugo beveik dvigubai / TASS čia yra didelis - 10-15%, bet yra daug rizikų. Pavyzdžiui, sumažėjus būsto paklausai naujuose pastatuose, įmonių pardavimų rodikliai kris – neliks pinigų mokėti palūkanas.
Uždarojo investicinio fondo akcijų įsigijimas yra patikimas būdas užsidirbti pinigų iš nekilnojamojo turto. Rizikos čia mažai, nes pelnas susidaro ne iš vieno, o iš dviejų šaltinių – nuomos kainos ir rinkos kainos pokyčių. Pajamos akcininkams paskirstomos kartą per ketvirtį. ZPIF valdymo strategijaŠiuolaikiniai nekilnojamojo turto fondai“ apima tik pastatytų ir jau nuomojamų objektų pirkimą, todėl investuotojai iškart pradeda gauti pelną iš akcijos. O jų galimas pelningumas yra ne mažesnis nei VOD – apie 15% per metus.
Investuotoju į komercinį nekilnojamąjį turtą galite tapti valdymo įmonės svetainėje ir biure.Šiuolaikiniai nekilnojamojo turto fondai». Darbuotojai padės išsirinkti tinkamą fondą, surašyti dokumentus ir įnešti indėlį.
Sužinokite daugiau