Kaip nusipirkti butą, kuris jau yra hipotekoje

Ar galima nusipirkti butą, kuris jau yra hipotekoje

Hipotekos būstą įkeičia bankas - įrašas apie tai yra vieningame valstybiniame nekilnojamojo turto registre. Savininkas negali atlikti sandorių su tokiu butu be hipotekos kreditoriaus leidimo: „Rosreestr“ tiesiog neregistruos nuosavybės perdavimo. Bet tai nereiškia, kad negalima parduoti ar nusipirkti įkeisto nekilnojamojo turto. Tiesiog pati procedūra bus šiek tiek sudėtingesnė ir ilgesnė.

Kodėl reikia parduoti butą, kuriame yra hipoteka

Jei butas per teismą pateko į banką dėl to, kad savininkas yra skolingas dėl paskolos, tai finansų įstaiga jį parduoda per viešą aukcioną. Kai savininkas nusprendžia parduoti įkeistą turtą, potencialūs pirkėjai gali tai įtarti. Turi hipotekos yra vergijos reputacija, kurios pančius galima išmesti tik sumokėjus paskutinį mokėjimą. Kai žmogus parduoda butą, kažkas negerai nei su juo, nei su butu, kai kurie mano.

Iš tikrųjų priežasčių gali būti milijonas. Savininkas nusprendė persikelti į kitą miestą darbo reikalais arba į didesnį butą dėl šeimos papildymo. Sutuoktiniai išsiskiria, nori sumokėti skolą ir pasidalinti pinigus už hipotekos butą. Paskolos gavėjas pakeitė finansines aplinkybes, jis nesugeba susidoroti su paskola ir nori ją grąžinti, kol padėtis netaisoma.

Be abejo, priežastis gali būti kažkas nemalonaus: stogas nesandarus, prie įėjimo stūkso vaistinė, o valdymo įmonė surenka tiek pinigų, lyg žiemą šaligatvius apšlakstytų „Swarovski“ kristalais. Bet jūs nesate apdrausti nuo tokios rizikos net ir pirkdami butą be hipotekos - jums to tiesiog reikia viską patikrink.

Dabar Rusijoje beveik pusėĮvardijama hipotekos sandorių su būstu dalis Rusijoje nekilnojamojo turto sandoriai vyksta su hipoteka. Taigi rinkoje bus daugiau butų su hipoteka.

Ar pelninga pirkti butą, kuris jau yra hipotekoje

Kai bankas viešame aukcione parduoda skolininko butą, galima tikėtis didelės nuolaidos. Finansų įstaigai tai nėra pagrindinis turtas, todėl ji bando jo atsikratyti paprasčiausiai grąžindama savo.

Parduodant būstą savininkui, negalima tikėtis neįprastai palankios kainos. Bet jis vis tiek gali šiek tiek nusimesti - dėl nereikalingų rūpesčių ir norėdamas jus motyvuoti pirkti butą su apsunkinimu.

Kaip nusipirkti butą su hipoteka

Priklausomai nuo sąlygų, butą galite įsigyti įvairiais būdais.

Su hipotekos grąžinimu sandorio metu

Sąlygos: sandoris vykdomas gavus banko, kuriame dabartinis savininkas išdavė hipoteką, sutikimą; pirkėjas perka objektą už grynuosius pinigus.

Saugiausia schema. Tai apsaugo visas sandorio šalis: pirkėją, pardavėją ir banką. Pažvelkime į pavyzdį.

Parduodamas butas už 3 milijonus rublių. Bankas duoda sutikimą sandoriui ir nustato likusios skolos dydį - 500 tūkstančių rublių. Skaičiavimams naudojamos dvi ląstelės. Prieš pasirašant pirkimo-pardavimo sutartį, jose padedami pirkėjo pinigai: viename 500 tūkst., Kitame - 2,5 mln.

Ląstelių dokumentuose nurodoma, kas ir kada gali pasiimti sąskaitas. Jei bus pasirašyta pirkimo-pardavimo sutartis ir nuosavybės perdavimas bus užregistruotas „Rosreestr“, bankas galės paimti jų 500 tūkstančių iš vienos kameros, pardavėjas - 2,5 milijono iš antrosios, o pirkėjas - hipoteką, kad galėtų atsiimti suvaržymai. Jei sandoris nepavyks, pirkėjas grąžins savo lėšas, o likusi dalis nieko nepasikeis.

Kartais lėšos paskolai gali būti deponuojamos ne per seifą, bet tiesiogiai bankui, tačiau finansų įstaiga bet kuriuo atveju aktyviai dalyvauja procese.

Su skolos perleidimu

Sąlygos: sandoris vykdomas gavus banko sutikimą, pirkėjas būstą įsigyja iš hipotekos iš to paties banko.

Pirkėjas pateikia prašymą dėl hipotekos bankui taip, lyg pirktų bet kokį butą. Patvirtinimo procesas bus panašus ir užtruks maždaug tiek pat laiko. Kadangi pirkdamas jis taps skolininku, finansų įstaiga patikrins jo mokumą ir nusprendžiaar jūsų klientas pasirengęs jį pamatyti.

Čia, be pirkimo-pardavimo sutarties, sudaroma sutartis dėl reikalavimo teisių į seną paskolą ar naują paskolos sutartį tarp banko ir pirkėjo perleidimo. „Rosreestr“ suvaržymas pašalinamas, o užregistruojant kito savininko teises nustatomas naujas.

Tatiana Trofimenko, pagrindinė teisininkė, Europos teisinė tarnyba

Ši schema taip pat yra gana saugi.

Su išankstiniu hipotekos grąžinimu pirkėjo sąskaita

Sąlygos: bankas nesutinka parduoti buto, pirkėjas butą įsigyja už grynuosius pinigus. Arba pirkėjas ima paskolą iš kito banko.

Tokiu atveju pirkėjas grąžina paskolą. Atitinkamai jis turėtų turėti sumą, lygią likusiai skolos daliai. Šalys sudaro preliminarią buto pirkimo-pardavimo sutartį, pagal kurią pardavėjui pervedami pinigai hipotekai uždaryti. Tada iš buto pašalinamas suvaržymas, tada būstas parduodamas kaip nekilnojamasis turtas be užstato.

Ši galimybė pirkėjui yra rizikingesnė, nes pinigai pervedami pagal sutartį, kurios nereikia registruoti „Rosreestr“.

Tatiana Trofimenko, pagrindinė teisininkė, Europos teisinė tarnyba

Teoriškai pardavėjas gali atsisakyti registruoti pirkimo-pardavimo sutartį „Rosreestr“. Pirkėjas iš jo galės gauti pinigų, tačiau tik per teismą.

Ką prisiminti

• Galite nusipirkti butą, kuris jau yra hipotekoje.
• Jis turėtų būti tikrinamas taip pat, kaip ir būstas be suvaržymų.
• Saugiau pirkti butą gavus banko sutikimą ir dalyvaujant jame.